Box 3 vs Box 1 voor verhuurders: waar valt jouw verhuur?

Voor de meeste particuliere verhuurders valt een verhuurpand in box 3: je betaalt belasting over een forfaitair rendement op je vermogen. Maar zodra je méér doet dan "normaal vermogensbeheer", kan de verhuur verschuiven naar box 1 — belast als inkomen, tegen een hoger progressief tarief, maar dan wél met aftrekbare kosten.

Het criterium: normaal vermogensbeheer

De kern is de hoeveelheid arbeid en de aard ervan. Een pand kopen, verhuren en de huur innen is normaal vermogensbeheer (box 3). Doe je structureel meer — actief beheren, verbouwen, diensten leveren — dan kan de fiscus stellen dat je arbeid is gericht op een rendement dat het normale vermogensbeheer te boven gaat (box 1).

Indicatoren richting box 1

• Je verricht zelf grote renovaties of onderhoud.
• Je beheert actief: marketing, screening, bookings.
• Je biedt extra diensten (ontbijt, schoonmaak tijdens verblijf).
• Het grootste deel van je inkomsten komt uit korte termijn verhuur.
• Je eigen arbeid is groter dan het ingelegde kapitaal.
• Je verhuurt veel panden of hoofdzakelijk aan bedrijven.

Worden de panden in een BV gehouden, dan geldt vennootschapsbelasting in plaats van box 3 of box 1.

Doe de check

Waarom het uitmaakt

In box 3 betaal je over een forfaitair rendement, ongeacht je werkelijke winst. In box 1 betaal je over je werkelijke resultaat (huur minus kosten), tegen een hoger tarief, maar verlies en afschrijving kunnen meetellen. Welke box gunstiger is, hangt af van je financiering, kosten en activiteit.

Let op: de grens tussen box 3 en box 1 is sterk afhankelijk van je specifieke situatie en jurisprudentie. Deze check is indicatief, geen fiscaal advies — stem af met een belastingadviseur.